【幫你格價】新按保助上車 首置可享高達9成按揭優惠 選擇物業2大注意：資助房屋有轉售限制、村屋唐樓常估價不足
【明報專訊】近日房委會公布截至3月底最新公屋輪候時間，一般申請者平均等6.1年。惟事實上不少人反映輪候超過10年仍「上樓」無期，而且公屋申請人亦有每月入息限額。與其苦等不如在市場上尋覓自己有能力負擔的物業，新按保已於今年2月生效，首置人士在滿足條件情况下，即使壓測不合格，仍然可申請高成數按揭。
◆ 新plan免壓測
長久以來，對置業人士最大的困難並非首期而是壓力測試，假設購入500萬元物業，首期連同地產代理佣金、從價印花稅、律師費等，約需71萬元。但在壓力測試計算下，要求申請人月入至少4.47萬元。
然而新按保於今年2月生效，新制度下容許首置人士購買1000萬元以下物業可申請九成按揭，雖然要做「壓力測試」但可以不用通過，亦可成功獲批高成數樓按，但按揭保費會增加至原有保費的10%。此外，如未能通過壓測，部分銀行或未批足按揭成數，如申請九成按揭，或只批出八成半按揭。
◆ 市面可供選擇上車盤
如果年輕人想上車，坊間不少樓盤呎價已高達2萬元，或相當於一個月人工，但其實市面上有不少平價盤可供選擇。首先，可以選擇已補地價的公屋或居屋，從二手樓盤網站可見，位於沙田廣林苑一個面積376方呎的已補地價兩房單位，售價為398萬元，即每平方呎價為10,585元。有意購買人士，如敘做九成按揭，須繳付約62萬元的首期及雜費，在攤分30年還款、H+1.3%計算以及每年繳交按揭保險費情况下，每月供款僅1.28萬元。
壓力測試方面，如首套房按揭申請人的「供款佔入息比率」（DTI）不超過60%，即月入高於33,897元即可批出九成貸款，如月入少於上述數目，可按DTI的50%計算，即月入高於28,307元，即有機會批出九成按揭，但就會增加按保費用，以上述例子計算，保費約增加8000元。
延伸閱讀：【幫你格價】上車置業？銀行樓按優惠大比併 一圖即睇邊間低息邊間高現金回贈
留意資助房屋有轉售限制
普遍400萬元以下的已補地價的物業，大多為屯門、將軍澳二手居屋，及沙田、大埔、上水、大圍的二手公屋。例如上水天平村一個381方呎單位，售價為400萬元，呎價約10,496元。將軍澳景明苑一個401方呎單位，售價為410萬元，呎價約10,224元。
不少人或會認為買入新居屋或白居二物業會更便宜，但首先新居屋的面積愈來愈細，就以新居屋2022為例，最細戶型面積只有186方呎，遠低於250方呎最舒適的人均面積要求。此外，新居屋或白居二都有轉售年期限制，新居屋2022需持貨15年才可轉售，白居二2022要視乎物業，至少持貨3年或以上方可轉售。
而且轉售對象必須為綠表人士（即房委會轄下公屋住戶、房協轄下出租屋邨的住戶、持有房屋署/市建局發出有效《綠表資格證明書-只適用於出售居者有其屋計劃單位》的人士）或白居二中籤者。要留意的是，由於物業限制，置業人士不能將物業出租。最後，目前在政府規定下，新居屋或白居二買家只可使用P-2.5%的最優惠按揭封頂利率，以500萬元物業、九成按揭及分25年還款計算，P按全期利率開支為155.6萬元，H按為109.1萬元，兩者相差46.5萬元。
村屋唐樓交投不多 常估價不足
除了已補地價的物業，400萬元以下私人物業選擇亦不少，不過面積普遍只有300多呎，而且大多位於屯門，如屯門市廣場一個322方呎單位，售400萬元，呎價約12,422元；深水埗AVA 228一個155方呎單位，售322萬元，即呎價約20,774元。
在選擇物業時要留意，大多村屋、唐樓或洋樓的售價便宜，如500方呎元朗村屋只售338萬元，但通常村屋成交較少，銀行難有較多數據參考，因此常出現估值不足的情况。而且物業附近的道路使用權、有沒有斜坡等都會影響估值及可能增加律師費。至於一些唐樓或洋樓，雖然價錢不昂貴，但同樣面對參考數據不足問題，以及樓齡過高影響按揭成數及年期，除非首期相當充裕，否則不建議上車人士沾手。
延伸閱讀：幫你格價｜Asia Miles快到期點算好？教你如何善用里數兌換禮品 【附亞洲萬里通里數對比禮品原價比例】
（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）
[幫你格價]
明報記者 黃清瑤
